Recente decisão do Superior Tribunal de Justiça (STJ) provocou forte repercussão no mercado imobiliário ao determinar que, em caso de distrato por iniciativa do comprador, a incorporadora deve restituir 75% dos valores pagos, de forma imediata. O entendimento, firmado no Recurso Especial nº 2.106.548/SP, baseia-se na aplicação do Código de Defesa do Consumidor (CDC) em detrimento da Lei nº 13.786/2018 (Lei dos Distratos), que disciplina os percentuais e prazos de devolução nos contratos de compra e venda de imóveis na planta ou em loteamentos.

Na prática, o acórdão desconsidera regras específicas da Lei dos Distratos, como a retenção de até 50% nos empreendimentos com patrimônio de afetação e o prazo de até 30 dias após o Habite-se para devolução dos valores, justamente o momento em que as incorporadoras se capitalizam com o repasse das unidades. A decisão também ignora a diferenciação entre empresas incorporadoras e instituições financeiras, impondo-lhes uma exigência de liquidez incompatível com a natureza produtiva da atividade de construção civil.

Embora o julgamento não tenha caráter vinculante, o entendimento cria um precedente preocupante. Isso porque pode incentivar o aumento da litigiosidade e dos distratos, além de comprometer a previsibilidade trazida pela Lei dos Distratos desde 2018, norma que buscou equilibrar os direitos do consumidor e a segurança jurídica das incorporadoras.

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