A 4ª Turma do Superior Tribunal de Justiça fixou entendimento de que, nos contratos firmados após a vigência da Lei do Distrato (Lei 13.786/2018), é legítima a retenção da cláusula penal e da taxa de ocupação mesmo quando o lote não foi edificado.

A relatora, Ministra Isabel Gallotti, destacou que a norma inovou ao introduzir o artigo 32-A na Lei 6.766/1979, autorizando a retenção de até 0,75% do valor atualizado do contrato a título de fruição, independentemente de construção no terreno.

Com isso, o STJ superou a jurisprudência anterior, que condicionava a cobrança à efetiva utilização do bem, e consolidou o entendimento de que a taxa de fruição e a cláusula penal são devidas como compensação pelos encargos do distrato.  Para o Tribunal, não há violação ao artigo 53 do CDC, pois o contrato manteve o equilíbrio entre as partes e observou os limites legais, afastando qualquer hipótese de perda total das prestações.

Na prática, o precedente traz previsibilidade às relações contratuais entre incorporadoras e adquirentes, reduz o volume de litígios sobre devolução de valores e fortalece a segurança jurídica nas rescisões imobiliárias, especialmente em loteamentos firmados após 2018. Ao consolidar critérios objetivos de retenção, o STJ equilibra a proteção ao consumidor com a estabilidade econômica do setor imobiliário.