Decisão, dada pela 2ª Seção por meio de recursos repetitivos, livra corretor de responsabilidade

Por Laura Ignacio — De São Paulo

05/11/2025 05h03  Atualizado agor

O Superior Tribunal de Justiça (STJ) afastou a responsabilidade civil de empresa de corretagem por atraso na entrega de empreendimento imobiliário. A decisão foi dada pela 2ª Seção por meio de recursos repetitivos e deve ser seguida pelas instâncias inferiores do Judiciário.

A questão é importante porque consumidores prejudicados pelo descumprimento de contrato de promessa de compra e venda cobravam, em ações na Justiça, não só as construtoras e incorporadoras, mas também imobiliárias e corretores de imóveis.

Um dos recursos especiais que levou o tema à Corte Superior foi proposto contra a empresa de corretagem imobiliária Brasil Brokers (REsp 2008542). A sentença havia condenado a empresa, solidariamente, a restituir os valores pagos pelos consumidores, bem como a indenizar por danos morais, custas e honorários de 10% sobre o valor da condenação. O motivo foi a relação de consumo entre as partes.

A empresa apelou. Mas o Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro (TJRJ) negou provimento ao recurso. Os desembargadores reconheceram a solidariedade entre a empresa de corretagem e a incorporadora. Ambas recorreram ao STJ.

De acordo com os ministros da 2ª Seção, o corretor de imóveis não é responsável por danos causados ao consumidor, em razão do descumprimento, pela construtora ou incorporadora, de obrigações relativas ao empreendimento imobiliário, previstas no contrato de promessa de compra e venda.

As exceções seriam: se o corretor tiver envolvimento na incorporação e construção; o corretor integrar o mesmo grupo econômico da incorporadora ou construtora; ou houver confusão patrimonial das responsáveis pela construção em benefício do corretor (Tema Repetitivo 1173).

Ao votar, o ministro relator Raul Araújo declarou que “com base no conceito de corretagem e na diferenciação entre sua atividade e do construtor ou incorporador, não se pode, em regra, atribuir responsabilidade ao corretor de imóveis ou à sociedade intermediadora – que apenas intermedeiam, com êxito, o negócio jurídico -, pelas obrigações relativas ao empreendimento imobiliário objeto do contrato de compra e venda”.

Doutor em Direito Civil e professor de Direito Imobiliário, Ermiro Ferreira Neto lembra que em meados do ano de 2015 houve um boom enorme de distratos de compras de unidades imobiliárias em razão da crise econômica. “Nos casos motivados por atraso da obra ou vício de construção, grandes corretoras, assim como as incorporadoras, sofreram decisões judiciais que as responsabilizavam, por terem participado da sua comercialização”, diz o advogado.
Segundo Ferreira Neto, somente a partir de 2018, a Lei do Distrato trouxe critérios para esse tipo de situação (nº 13.786).

“Agora foi dado mais um passo nessa direção, após o STJ determinar que corretores não devem responder por atos relacionados às obras”, afirma.

Para a advogada especialista em direito imobiliário Kelly Durazzo, a decisão não poderia ser diferente. “O corretor somente faz a intermediação da venda, não faz sentido estar envolvido com o risco do negócio”, diz.

Ela também não acredita que haja mudança na decisão do STJ – no máximo algum esclarecimento -, nem que caiba recurso no Supremo Tribunal Federal (STF) porque nenhum argumento constitucional foi suscitado. Foram discutidos apenas previsões do Código de Defesa do Consumidor (CDC) e os artigos 722 e 723 do Código Civil.

Conforme esses dispositivos, “a atividade de corretagem consiste na intermediação de negócios, sendo limitada à aproximação das partes e à prestação de informações sobre o negócio jurídico, sem vínculo direto com as obrigações assumidas pelos contratantes no contrato de compra e venda”.

De acordo com o advogado Tiago Mackey, sócio no escritório dcom e representante da Brasil Brokers no processo, a decisão do STJ é relevante porque há decisões espalhadas pelo país que têm colocado todas as empresas como corresponsáveis por aplicar o CDC. Assim, diz ele, uma empresa tinha que responder pela falha de outra.

“O efeito repetitivo da decisão do STJ traz uniformidade de entendimento sobre a matéria e segurança jurídica para o setor, evitando julgamentos em sentidos diversos e reduzindo o volume de ações sobre o assunto”, diz. “No escritório, atendemos tanto incorporadoras como imobiliárias e, agora, a tendência é a decisão do STJ em recurso repetitivo servir de orientação para os processos com discussão equivalente.”

Publicado em Valor