No julgamento do REsp 2.220.656, a Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça firmou entendimento de que o fiador não responde por aluguéis vencidos após a desocupação do imóvel quando o locador condiciona, de forma indevida, o recebimento das chaves à concordância com laudo de vistoria. Para a Corte, essa exigência não pode postergar o encerramento do contrato nem transferir ao fiador riscos decorrentes de conduta atribuível exclusivamente ao locador.

O caso envolveu contrato de locação não residencial por prazo indeterminado, no qual a locatária desocupou o imóvel e notificou o locador dentro do prazo legal, mas teve a entrega das chaves recusada até a assinatura de documento que implicaria assunção de responsabilidade por supostas avarias. Diante da recusa, a devolução ocorreu por meio de ação de consignação, enquanto os fiadores eram cobrados pelos aluguéis referentes ao período posterior à desocupação.

Ao analisar a controvérsia, o STJ reforçou que, nesses contratos, a rescisão é direito potestativo do locatário, não podendo ser condicionada a exigências unilaterais do locador. Eventuais danos ao imóvel devem ser discutidos em ação própria, sem impedir a extinção do vínculo contratual nem prolongar artificialmente a incidência de encargos locatícios.

O precedente é particularmente relevante para o mercado imobiliário e para operações empresariais que envolvem garantias pessoais, pois delimita com maior clareza o alcance da responsabilidade do fiador e reduz riscos jurídicos associados a práticas comuns na fase de encerramento da locação.