A modalidade de contrato chamada de “built to suit”, introduzida pela Lei nº 12.744/2012, prevê que o locador construa ou faça reformas em conformidade com os desejos do locatário. Em contrapartida, o locatário deve absorver os custos da obra nos pagamentos mensais referentes ao aluguel. Este contrato tem como base a ser preservada a combinação do direito de uso do imóvel e da proteção do capital investido, ao invés do próprio aluguel, o que usualmente leva à renúncia ao direito à revisão dos aluguéis.

Ele vem se consolidando como uma tendência no segmento imobiliário, mas exige cuidados para a segurança jurídica e financeira das partes.

Ponto importante ao proprietário é a compreensão de que pagamento do locatário não se trata de um aluguel, mas sim de uma remuneração decorrente da promoção de obras/reformas realizadas e o retorno do investimento realizado. Esses contratos frequentemente envolvem a renúncia ao direito à revisão do aluguel, o que afeta diretamente as premissas financeiras do contrato. No entanto, a renúncia não é adequada em todas as situações e pode gerar consequências significativas.

Assim, quaisquer valores investidos no imóvel que não forem de interesse do locatário estão desprotegidos do contrato, o que pode acarretar em um grande prejuízo em caso de uma eventual renúncia de revisão de aluguel.

As principais evoluções nos contratos BTS incluem a necessidade genuína de proteger o capital investido, que deve estar alinhado com as exigências da parte contratante ou ser considerado essencial para o negócio. A falta de clareza sobre os investimentos realizados pode complicar a avaliação da renúncia em caso de rescisão do contrato.

Desta forma é fundamental uma orientação caso a caso e alinhada para o equilíbrio da segurança jurídica entre as partes, o respeito às premissas de cada negócio e o arrojo necessário ao fechamento de contratos.

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