A Instrução Normativa nº 2.179, de 05 de março de 2024, estabelece regras para o Regime Especial de Tributação (RET) aplicável a diversas modalidades de incorporações imobiliárias no Brasil. Esclarecemos a seguir, de forma sucinta, os principais pontos da IN:

A grande inovação da IN nº 2179 foi a previsão expressa, conforme já autorizado em lei, da possibilidade de opção pelo RET para a realização e construção de loteamentos.

Outra novidade relevante foi a previsão expressa de que, a partir de 27 de dezembro de 2019, o RET deve ser aplicado até a comercialização da última unidade da incorporação, independentemente da data da conclusão da obra, ou, no caso do contrato de construção, até o recebimento do valor integral contratado.

A normativa se aplica a: a) incorporações imobiliárias objeto de patrimônio de afetação (incorporações comuns); b) bem como a construções e incorporações de imóveis residenciais de interesse social no âmbito do Programa Minha Casa, Minha Vida; e c) às construções de unidades habitacionais contratadas nos Programas Minha Casa, Minha Vida e Casa Verde e Amarela.

Deve-se destacar que finalmente a IN reconhece que o loteamento pode ser considerado incorporação para efeitos de opção pelo RET, desde que observados os requisitos estabelecidos pela portaria e a partir de 28 de Junho de 2022. Para períodos anteriores a esta data, a IN deixa claro a impossibilidade de opção pelo RET.

Trata-se de regime opcional e irretratável enquanto perdurarem direitos de crédito ou obrigações do incorporador perante os adquirentes dos imóveis. Ele é aplicado até o recebimento integral do valor das vendas das unidades e do respectivo contrato de construção.

Opção pelo RET-Incorporação: Condicionada a diversos requisitos, como afetação do terreno, regularidade fiscal da matriz da pessoa jurídica, regularidade quanto ao FGTS, entre outros. A opção deve ser requerida pela internet, mediante procedimento aberto junto à Receita Federal do Brasil.

São três tipos diferentes que podemos especificar: a) o RET comum; b) o RET de construções e incorporações relacionados a imóveis de interesse social (mediante ao programa Minha Casa, Minha Vida e similares); e c) o RET de Construções de programas sociais (Programa Minha Casa, Minha vida);

No caso do RET Comum, a incorporadora fica sujeita ao pagamento mensal de 4% das receitas mensais recebidas, correspondendo ao IRPJ, CSLL, PIS/Pasep e Cofins. O pagamento deve ser efetuado até o 20º dia do mês subsequente ao do recebimento das receitas relacionadas à venda das unidades do projeto de incorporação.

No Caso do RET envolvendo imóveis de interesse social (relacionados ao PMCMV e similares), a incorporadora ou a construtora pode recolher com base em 1% sobre a receita mensal, correspondendo também aos 4 tributos citados, sendo o pagamento devido até o dia 20 do mês subsequente aos recebimentos.

Quanto ao RET das construções envolvendo programas sociais do MCMV e , as alíquotas variam sobre a receita mensal, nos seguintes moldes: I – 1% (um por cento) até a extinção do respectivo contrato celebrado e, no caso de comercialização da unidade, até a quitação plena do preço do imóvel, caso tenha sido contratada ou tenha obras iniciadas a partir de 31 de março de 2009 e até 31 de dezembro de 2018 para construção de unidades habitacionais no valor de até R$ 100.000,00 (cem mil reais); ou II – 4% (quatro por cento) até o recebimento integral do valor do respectivo contrato, caso tenha sido contratada ou tenha obras iniciadas a partir de 1º de janeiro de 2020 para construção de unidades habitacionais no valor de até R$ 124.000,00 (cento e vinte e quatro mil reais).

O incorporador/construtor deve manter escrituração contábil segregada para cada incorporação submetida ao RET-Incorporação.

Em caso de não pagamento das obrigações tributárias, previdenciárias e trabalhistas, perderá eficácia a continuação da obra e os efeitos do regime de afetação instituídos pela lei.

A equipe do Fiedra, Britto & Ferreira Neto Advocacia Empresarial está disponível para esclarecer qualquer dúvida sobre o assunto.

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