A ausência de registro do contrato de compra e venda de imóvel com alienação fiduciária não concede ao devedor fiduciante o direito de rescindir o contrato de maneira diferente do acordado, nem impede o credor fiduciário de, ao registrar o contrato, realizar a alienação do bem em leilão e repassar eventuais saldos ao devedor, descontadas as dívidas e despesas comprovadas.

Na análise de embargos de divergência, a 2ª Seção do STJ adotou a posição de que a falta de registro no competente registro de imóveis, embora seja essencial para a constituição da propriedade fiduciária, não invalida os termos do contrato acordados entre as partes, incluindo a cláusula que autoriza a alienação extrajudicial em caso de inadimplência.

O caso envolveu compradores que buscaram a rescisão do contrato e a devolução dos valores pagos, alegando desistência injustificada. O Tribunal de Justiça de São Paulo manteve a decisão favorável aos compradores, ignorando o procedimento estabelecido pela lei 9.514/97 devido à ausência de registro da alienação fiduciária. A 3ª Turma do STJ confirmou essa interpretação.

O ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, autor do voto predominante, esclareceu que, embora o registro seja dispensável para conferir eficácia ao contrato de alienação fiduciária entre as partes, é essencial para iniciar a alienação extrajudicial do imóvel. Ele ressaltou que o reconhecimento da validade do contrato sem o registro beneficia ambas as partes, impedindo o credor de dispor livremente do bem após a constituição da propriedade fiduciária. O ministro enfatizou que a exigência de registro não concede ao devedor o direito de rescindir o contrato de forma diferente da prevista, e o credor pode solicitar o registro antes de iniciar a alienação extrajudicial.